부동산 법률 상식..

1가구 2주택자인데요

2채중 1채를 타인에게 양도할려고 하는데요

타인에게 증여 형식으로해서 세금을 내도 가능한가요?혹시 위법이 아닌가요?

 

수증자가 누가되든 증여 자체는 불법이 아닙니다.그러나 증여라는 형식을 취하고 금전(매매금액) 거래내역이 있다면 문제가 틀려집니다.후자의 경우 증여를 가장한 매매로 보며 당연히 위법사항이고 형사처벌 및 세무조사를 받을수도 있습니다.

 

2007년부터 1가구 2주택의 경우 양도소득세가 50% 중과되지만 2006년까지 매매할 경우 누진세율을 적용 받을수 있으므로 잘생각 하셔서 정리를 하시기 바랍니다.

 

위법적인 사항이 아닐때 증여세는 증여금액에 따라 공제액 없이 고정세율이 적용되지만 양도소득세는 2006년까지는 보유기간에 따라 누진세율(9%~36%),기본공제(250만원),장기보유특별공제등을 적용 받을수 있으므로 여러가지 사항을 종합체크하여 잘 결정을 하시기 바랍니다.

 

속담에 "외양간 고칠려다 소 잡는다"라는 말이 있습니다.세금을 조금 절세할려고 위법적인 내용을 하게되면 나중에 더큰 낭패를 볼수 있으니 위법적인 요소가 있다면 배제를 하시기 바랍니다.증여를 가장한 매매로 검찰조사 받는분 많이 봤습니다.

 

참고로 양도소득세 세율,계산방법,증여세율 첩부합니다.참고하세요.

양도소득세의 계산

 

 

●  양도소득세는 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산합니다.

     계산절차                            세  율

양 도 가  액   과  세  표  준 세율 누진공제 ( - )취득가액 과세표준 1천만원 이하 9% - ( - )필요경비 등 1천만원초과 4천만원 이하 18% 90만원 양  도 차 익 4천만원 초과 8천만원이하 27% 450만원 ( - ) 장기보유특별공제 8천만원 초과 36% 1,170만원 양 도 소 득   ( - ) 양도소득기본공제 2년미만 보유자산 : 40% 과  세  표  준 1년미만 보유자산 : 50% 3주택 이상자의 주택 : 60% 미등기 양도자산 : 70%   ( × )세율 산  출  세  액

 

양도가액 및 취득가액

 

 

● 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 계산합니다.

    - 토지 : 개별공시지가
- 건물 : 국세청장이 정한 기준시가

- 아파트, 연립주택 등 : 국세청장이 토지와 건물을 일괄고시한 기준시가

 

● 그러나,다음의 경우에는 양도가액 및· 취득가액을 실지거래가액으로 계산합니다.

·  납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우

·  허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 취득하거나 양도하는 경우

·  고가주택을 양도하는 경우

·  미등기로 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우

·  분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우

   ·  1세대 2주택 이상인 자가주택을 양도하는 경우

   ·  투기지역으로 지정된 지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우

 

필요경비

● 필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산합니다.

·  기준시가로 신고한 경우

토              지	취득당시 개별공시지가의 3%
건              물	취득당시 국세청 기준시가의 3%

·  실지거래가액으로 신고한 경우

- 자본적 지출액(부동산의 가치를 증가시키거나 용도변경을 위하여 지출한 비용)

       - 양도비용(소개비등)

       ※ 취득세, 등록세 등 취득에 소요된 비용은 취득가액에 가산합니다.

 

 

장기보유특별공제

● 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다.

보 유 기 간	공 제 율
3년 이상 5년 미만	양도차익의 10%
5년 이상 10년 미만	양도차익의 15%(주택:25%)
10년 이상	양도차익의 30%(주택:50%)

    ※ 미등기 양도, 60% 세율이 적용되는 3주택 이상자의 주택은 제외

 

 

양도소득기본공제

● 다음 각호의 고득별로 각각 연 250만원을 공제합니다.

   · 주식 또는 출자지분

   · 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

    ※ 등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 받을 수  없습니다.